Új magasságokba emelkedhet a lakáspiac, de továbbra is kérdéses, hogy meddig folytatódik az árak növekedése.

Magyarországon új lakásépítési trendek körvonalazódnak: a lakásárak folyamatosan emelkednek, miközben a kormány 300 milliárd forintos tőkeprogramja és a fix 3%-os Otthon Start hitel új lehetőségeket kínálhat a piacon. Az MBH Bank szakértői úgy vélik, hogy az idei évben akár rekordmennyiségű ingatlan adásvétel és hitelfelvétel valósulhat meg. A kérdés azonban továbbra is nyitott: vajon elegendő lesz-e a támogatások hatása, vagy az árak emelkedése mindent el fog nyelni?

Bár a lakásépítések száma Magyarországon az utóbbi években viszonylag alacsonyan stagnált, 2025-re olyan intézkedések léptek életbe, amelyek jelentős hatással lehetnek a lakásállomány megújulására. Az idei tavasz folyamán elindított Lakhatási Tőkeprogram, amelynek kerete 300 milliárd forint, valamint a szeptember elejétől fokozódó Otthon Start hitelprogram komoly lendületet adtak az ingatlanpiac kínálati oldalának – emelték ki az MBH Bank szakértői.

Az utóbbi években a magyar lakásállomány megújulása sajnos nem tükrözi a kívánt ütemet, hiszen az újonnan épült otthonok száma folyamatosan elmaradt a régiós átlaghoz képest. 2024-ben különösen aggasztó helyzet alakult ki, hiszen mindössze 13,3 ezer új lakást adtak át, ami mélypontra süllyedt. Ez azt jelenti, hogy ezer magyar állampolgárra csupán másfél új lakás jutott, ami a lakhatás szempontjából komoly kihívások elé állítja a társadalmat.

A pandémia utáni időszakban a lakásépítések volumene nem mutatott számottevő fejlődést, a piacot inkább stagnálás vagy csökkenés jellemezte. Az idei év első negyedévében például 15 százalékkal csökkent az átadott új lakások száma, ugyanakkor az első félév során a kiadott lakásépítési engedélyek és egyszerű bejelentések terén figyelemre méltó, 43 százalékos növekedés tapasztalható, ami már most is a trendforduló lehetőségét veti fel. Ezt a folyamatot tovább erősíthetik az Otthon Start program keretében bevezetett, a kínálatot ösztönző kedvezmények is – mondta Szabó Melinda, az MBH Bank ágazati elemzési vezetője.

Az ingatlanpiaci tranzakciók alakulása az első félévben 3 százalékos növekedést mutatott, amely legfőképpen az állampapírokból kiáramló tőke lakásvásárlási célú befektetésekbe áramlásának tudható be. "A második félévben azonban változások várhatók, mivel az Otthon Start hitelprogram előnyét főként azok a vásárlók élvezhetik, akik saját célra kívánják megszerezni ingatlanjaikat. A program által generált növekedési potenciál révén idén várhatóan legalább 10-20 ezerrel több tranzakció fog megvalósulni a tavalyi évhez képest" - emelte ki Horti Flóra, az MBH Elemzési Centrum szenior ágazati elemzője. A pénzintézet prognózisa szerint...

Horti Flóra előadásában hangsúlyozta, hogy a hazai lakásberuházások GDP-hez viszonyított aránya 2005 és 2021 között 1,8-4,7 százalék között változott. A válságot követően fokozatosan élénkült a piac, aminek következtében az arány elérte a régiós átlagot, körülbelül 4 százalékot. Bár tavaly csökkenés volt megfigyelhető, ez nem csupán a hazai helyzetre jellemző: a környező országokban is hasonló visszaesés tapasztalható, átlagosan 2,6 százalékra. Az ingatlanfejlesztések GDP-hez való hozzájárulása különösen jelentős, mivel nemcsak az építőipart, hanem számos más iparágat is, mint például a kereskedelmet, a pénzügyi szektort és a mérnöki szolgáltatásokat, kedvezően érintenek.

A lakáspiac áraival kapcsolatban Nagy Gyula, az MBH Jelzálogbank vezérigazgatója kiemelte: bár Magyarországon az elmúlt 10 évben valóban jelentősen gyorsabb volt az árnövekedés, mint az EU, illetve a régió többi országában, a kiugró dinamikát az infláción kívül az is magyarázza, hogy a 2008-as pénzügyi válságot követően a magyar lakáspiac sokáig nem tért magához, és a nominális árak csak 2016-tól érték utol a válság előtti értékeket.

A bank szakértői rámutattak arra, hogy az építési költségek folyamatosan emelkednek, amit korábban elsősorban az alapanyagok drágulása okozott. Az utóbbi időszakban azonban a munkaerőköltségek növekedése vált a fő tényezővé. 2024 során a teljes költségnövekedés 11 százalékot tett ki, amelyből 6 százalékpont a munkaerő költségeinek emelkedéséből, míg 5 százalékpont az anyagárak emelkedéséből származik.

Nagy Gyula rámutatott, hogy az ingatlanárak alakulása az elmúlt húsz évben több jelentős korszakra bontható. A 2000-es évek elején tapasztalt drámai, évi 30-40 százalékos áremelkedés után a 2001-2004 közötti időszakban a költségvetési expanzió új impulzusokat hozott, amelyet a kedvező állami támogatási lehetőségek is segítettek. Ugyanakkor a forinthitelek magas kamatai arra kényszerítették a bankokat, hogy áttérjenek a svájci frank és euró alapú hitelezésre, ami a későbbi válság során komoly nehézségeket idézett elő.

A 2008-as pénzügyi krízist követően a lakásárak tartósan csökkentek, és csak 2016-ra érték el újra a 2008 eleji szintet. Ezt követően azonban újabb dinamikus növekedés indult, amely egészen a pandémiáig tartott. A járvány sajátossága volt, hogy a vásárlók egyre inkább a családi házakat részesítették előnyben a társasházi lakásokkal szemben.

"A 2022-es évben tapasztalt drámai infláció és a hirtelen emelkedő kamatszintek egy új korszakot nyitottak meg a lakáspiacon: a lakáshitelek költségei meredeken megugrottak, ami jelentősen csökkentette a keresletet. A bankok és a kormány között létrejött önkéntes kamatstop segített mérsékelni a pénzügyi terheket, azonban a piaci környezet továbbra is kedvezőtlen maradt. Ebben a bonyolult szituációban különösen fontos szerepet játszik az Otthon Start Program, amely új lehetőségekkel szolgál a fiatalok és az első lakásvásárlók számára." – nyilatkozta Nagy Gyula, aki hangsúlyozta, hogy az Otthon Start program teljesen új dimenziót nyit a piacon:

"Egy friss elemzés szerint, ha számításba vesszük a munkalehetőségeket, a lakásár/jövedelem-arányt, az elérhető támogatásokat, a hitelezési feltételeket és az inflációt, napjainkban még a jelentős áremelkedés ellenére is könnyebb az első lakásvásárlóknak saját ingatlanhoz jutni, mint az elmúlt 15 évben bármikor" - fogalmazott. Példaként említette, hogy az Otthon Start keretében a kamattámogatás mellett könnyítés az önerő mértékének 10 százalékra csökkentése.

A hitelprogram új fejezetet nyit a kölcsönök kibocsátásának történetében. A lakáshitelek ára 2022-től kezdve, követve az alapkamat alakulását, meglehetősen magas volt, azonban a szeptembertől elinduló új, 3%-os hitelprogram radikálisan megváltoztatja ezt a tendenciát. "Az Otthon Start program révén várhatóan jelentős növekedés tapasztalható majd a kihelyezések terén, ami a 2024-es eddigi rekordot is felülmúlhatja, új csúcsok megszületését valószínűsíti" - hívta fel a figyelmet Nagy Gyula. Az MBH Bank előrejelzései alapján 2025-re akár 2000 milliárd forintnyi új hitelszerződés is létrejöhet, ami forradalmi mérföldkőnek számítana a piacon.

Fontos megjegyezni, hogy a kamattámogatás mögött állami garancia áll. Ez azt jelenti, hogy a bankok továbbra is a piaci kamatok alapján finanszírozzák a hiteleket, amelyek jelenleg 6-7 százalék körül alakulnak. Az Otthon Start hitel fix 3 százalékos kamatával, valamint a piaci kamatok közötti 3-4 százalékos eltérést az állam fedezi a bankok számára a központi költségvetésből, ami lényegében az adófizetők pénzének felhasználását jelenti.

Ugyanakkor vélhetően az árak is tovább szárnyalnak. A zenga.hu adatbázisa szerint idén szeptemberben éves bázison Budapesten 25, míg országosan 17 százalékkal emelkedtek a hirdetési árak. De az eladási árak sem festenek sokkal fényesebben. Az ingatlan.com augusztusi lakásárindexe szerint Budapesten 21,3, míg országos viszonylatban 14,7 százalékkal emelkedtek az árak éves szinten, vagyis 2024. augusztushoz képest.

Az Index több cikkében, valamint az MBH szakértőitől is megkérdezte, hogy a folytatólagos ingatlanár-emelkedés tükrében vajon aggódnunk kell-e amiatt, hogy az Otthon Start program keretében elnyert előnyök a piacon való részvétel során elvesznek az árak növekedése miatt. Az MBH szakértői szerint a jövőben elképzelhető, hogy az árak emelkedési üteme mérséklődik. Ez különösen a főváros legdrágább kerületeire vonatkozik, ahol a négyzetméterár már meghaladja az 1,5 millió forintot – ezen a területen az Otthon Start támogatás már nem elérhető. Vidéken és a főváros olcsóbb kerületeiben viszont továbbra is megfigyelhető lehet a keresletösztönző program kedvező hatása.

Az árak és a kereslet földrajzi különbségei is meghatározzák a piacot. A bank tapasztalatai szerint a program iránti érdeklődés országosan kiegyensúlyozott, és a vidéki megyékben is érezhető a kereslet növekedése. Míg Budapesten és a Balaton környékén a négyzetméterárak sok helyen meghaladják az Otthon Start által megszabott plafont, addig vidéki nagyvárosokban még bőven akadnak a feltételeknek megfelelő lakások.

Ahogy arra is kíváncsiak voltunk, hogy a 300 milliárd forintos keretösszegű Lakásépítési Tőkeprogram elegendőnek bizonyulhat-e a kínálati oldal ösztönzésére, miközben az otthonteremtéshez kötött állami programok körében erősen felülreprezentáltak a keresleti oldali stimulusok. Piaci szereplők, szakértők szerint évi 30-40 ezer új lakás átadásához van szükség egyrészt a hazai ingatlanállomány egészséges mértékű megújulásához, másrészt az árak konszolidálásához a kínálat bővítése révén. A kormány ezt a számot 25 ezerben határozta meg - amihez a jelenlegi szintén megduplázása szükséges. Nagy Gyula helyesnek véli a 30-40 ezres számot, utóbbi száma hazai, 4,5 millióra becsült lakóingatlan-állomány közel 1 százaléka. Az MBH szakértője megjegyzi: az elmúlt években mindössze évi 15-20 ezer engedélyt adtak ki, és ezek is jellemzően csak 2-3 év múlva jelennek meg a tényleges kínálatban.

A hitelprogram indulása utáni első hetek tapasztalatai szerint az ügyfelek többségében használt ingatlanok vásárlásához veszik igénybe a forrást; az átlagos hitelösszeg pedig 33 millió forint körül alakul. Ez illeszkedik a piaci trendekhez, hiszen Magyarországon a mintegy 4,5 milliós lakásállomány zöme régebbi építésű. Az új lakások kínálata évek óta szerény, az építési engedélyek száma messze elmarad az évi több tízezer használtlakás-tranzakciótól - mutattak rá a bank szakértői.

A bank felmérése szerint a bérleti díjakban is változás érzékelhető. Budapesten havi szinten 0,7, országosan pedig 1,1 százalékos volt a drágulás, éves szinten viszont továbbra is 7 százalék felett van az áremelkedés. A nyári hónapokban azonban lassulás látszott, részben az egyetemisták keresletének enyhülése miatt. Ezt igazolja a a KSH és az ingatlan.com közös lakbérindexe, mely szerint augusztusban országosan mindössze 1,1, Budapesten pedig 0,7 százalékos volt a havi lakbéremelkedés, ami az elmúlt három hónap legalacsonyabb ütemének számít. Éves összevetésben tempósabb a drágulás: országosan 7,5, Budapesten 7,2 százalékkal kerültek többe az albérletek, mint tavaly augusztusban.

Az MBH véleménye szerint az Otthon Start Program várhatóan jelentős hatással lesz a bérlőkre, akik közül sokan a vásárlói piacra lépnek. Ez a folyamat átalakíthatja az albérletpiac kínálatát és keresletét, ami végső soron hozzájárulhat az árak stabilizálódásához.

Az MBH Bank folyamatosan elemzi, hogy különböző élethelyzetekben melyik opció, a bérlés vagy a vásárlás, bizonyul a legelőnyösebbnek. Az Otthon Start konstrukció keretein belül a legfrissebb adatok azt mutatják, hogy több városban és a budapesti kerületekben is már csupán 4-5 éves távlatban érdemes saját lakásba fektetni, szemben a korábbi 10 éves megtérülési időszakkal. Vidéken a feltételek különösen vonzóak: míg Budapesten bizonyos kerületekben továbbra is hosszabb időtartamra van szükség a vásárlás megtérüléséhez, addig például Szegeden és Miskolcon a saját otthon megszerzése már rövidebb időn belül kifizetődhet. Ezek az elemzések rávilágítanak a lakásvásárlás új lehetőségeire és a piaci trendek változásaira.