A klímaváltozás miatti aggodalmak jelentős hatással lehetnek az ingatlanpiacra, új irányokat és trendeket teremtve. A környezettudatos vásárlók és befektetők kereslete egyre növekszik, ami a fenntarthatóbb és energiahatékonyabb ingatlanok iránti érdeklődé
A magyar ingatlanállomány jelenleg inkább a múltat idézi fel számunkra. Az Innovációs és Technológiai Minisztérium által kidolgozott Felújítási Stratégia szerint a középületek túlnyomó többsége, több mint 92 százaléka, 2006 előtt készült el. Ebből az épületállományból kevesebb mint a felét korszerűsítették energetikai szempontból, ám még így is sok esetben messze elmaradnak a modern követelményektől. Például 2018-ban a teljes ingatlanállomány átlagos primer energiafogyasztása négyzetméterenként 214 kWh volt, ami majdnem háromszorosa a jogszabályban előírt értéknek. Ez csupán egy a sok olyan mutató közül, amely az épületekkel szemben támasztott folyamatosan változó elvárásokat tükrözi.
A változások hatása az ingatlanpiacon már tapintható, de az új kihívások egy része még mindig felfedezésre vár.
A változások nem csupán új lehetőségeket kínálnak, hanem jelentős kockázatokkal is járnak a szektor szereplői számára. Éppen ezért elengedhetetlen, hogy ezeket a kockázatokat alaposan elemezzük és integráljuk a vállalati döntéshozatali folyamatokba és a stratégiai tervezésbe, hiszen a hatékony reagálás nélkülözhetetlen a fenntartható fejlődéshez.
Az uniós vállalati fenntarthatósági jelentéstételi irányelv (Corporate Sustainability Reporting Directive, CSRD) keretein belül az európai fenntarthatósági beszámolási sztenderdek (European Sustainability Reporting Standard, ESRS) a kiválasztott árbevételt elérő építőipari és ingatlanszektorbeli szereplőktől elvárják, hogy az éghajlatváltozással összefüggő lényeges hatások, kockázatok és lehetőségek azonosítását és értékelését végezzék el, majd az így kapott eredményeket nyilvánosan közzétegyék.
Ahhoz, hogy alaposan megérthessük az éghajlatváltozás okozta kockázatok értékelését, fontos, hogy néhány kulcsfontosságú szempontot alaposan átbeszéljünk.
A klímakockázatok sokféle aspektus mentén rendszerezhetők:
Az azonosított kockázatok hatásait a vállalatra vonatkozóan részletesen meg lehet vizsgálni.
A vállalatok számára nem csupán a Párizsi Egyezmény keretein belül meghatározott 1,5 Celsius fokos határérték vagy annak túllépése által okozott globális felmelegedés következményeit érdemes mérlegelni, hanem a piaci és politikai környezet várható alakulását is fontos figyelembe venni. Az úgynevezett átállási kockázatok széles spektrumot ölelnek fel, és magukban foglalják például a költségek emelkedését, mint az energiaárak növekedése, a szigorodó szabályozásoknak való megfelelés kihívásait, a folyamatosan változó piaci igényeket, valamint azokat az eseményeket, amelyek befolyásolják a vállalat hírnevét.
A fizikai kockázatokat közelebbről vizsgálva előfordulhatnak a Magyarországon is viszonylag gyakori, és potenciálisan komoly károkat okozó szélsőséges időjárási események, mint az özönvízszerű esőzések vagy az extrém viharok. Ha egy-egy rosszul karbantartott, vagy alulméretezett épületszerkezet nem képes viselni az igénybevételt, az további komoly épületkárokat okozhat. Ugyanakkor nem minden időjárási esemény bekövetkezése hirtelen. A hőmérséklet lassú, de tartós emelkedése hosszabb távon az épület rendszeres nyári túlmelegedésével jár. Kicsi eséllyel bekövetkező, de nagy hatású eseményeket is érdemes vizsgálni, mint a szárazság, esőzések, esetleg árvizek miatt megváltozó talajszerkezet okozta talajmozgás, vagy a szárazság okozta tűzveszély.
A hatások földrajzi elhelyezkedés szerint változóan nyilvánulnak meg, sőt, bizonyos esetekben még kedvezőek is lehetnek. Például a magashegységekben tapasztalható éves fűtési költségek csökkenése pozitív eredményeket hozhat. Ezért nem meglepő, hogy az egyes helyszínek és ingatlanpiaci szegmensek különböző módon reagálnak ezekre a változásokra.
A felsorolt tényezők általában kedvezőtlen hatással vannak az épülethasználók komfortérzetére, és nemcsak az üzemeltetési, hanem a beruházási költségeket is növelik, ami az ingatlanok értékcsökkenéséhez vezethet. Ez a jelenség nem csupán az intézményi befektetők számára releváns. A Redfin 2022-es felmérése alapján az amerikai lakosság körülbelül kétharmada komoly kétségekkel nézne szembe, ha kiderülne, hogy a megvásárolni kívánt ingatlan klímakockázattal sújtott területen helyezkedik el. Egy a Nature folyóiratban közzétett tanulmány szerint az Egyesült Államokban az éghajlatváltozás következtében 2050-re az árvízzónában lévő házak aránya 1%-ról 11%-ra nőhet, ami az áradás kockázata miatt 121 és 237 milliárd dollár közötti ingatlanérték-csökkenést eredményezhet. Ez a széleskörű becslés jól tükrözi a klímaváltozás által előidézett ingatlanpiaci bizonytalanságot.
Egyes átállási kockázatok együtt járnak a fizikai kockázatokkal, más esetekben a vállalat működésének finomhangolása is elégséges lehet. Utóbbira példa az energiabeszerzési folyamatok fejlesztése, a pénzügyi tartalékképzés, vagy a jelentéstételt és stratégiai elemzéseket segítő adatmenedzsment rendszerek bevezetése. Sok kockázat esetében az azt előidéző eseményekre a vállalatoknak nincs hatása, így azok visszafordíthatatlanok, míg más esetekben a hatások erőforrásokkal kedvező irányban befolyásolhatók. Fontos kiemelni, hogy
A visszafordíthatatlan, mégis jelentős hatással bíró események, mint például a radikális energiapiaci átalakulások, előre láthatók és kezelhetők. Ilyen helyzetekben nem csupán a megelőzés a kulcsfontosságú, hanem sokkal inkább az alkalmazkodás képessége, amely lehetővé teszi, hogy sikeresen reagáljunk a változásokra.
Az Urban Land Institute Dél-Kelet Floridára vonatkozó elemzése szerint az időben elkezdett alkalmazkodás, más néven adaptáció, jelentős megtérülést hozhat, hiszen az elkerült károk alapján ez akár 2-4-szeres hasznot is eredményezhet. Az átmeneti időszak kockázatainak kezelésére vonatkozóan egy német kutatás megerősítette, hogy az energetikai korszerűsítések szoros kapcsolatban állnak az ingatlanok értékének növekedésével; átlagosan 6,9 százalékos értéknövekedést mutattak ki négyzetméterenként 100 kWh teljesítményjavulás esetén. Hasonló következtetésekre jutott Ertl Antal és munkatársai a magyar kontextusban, amelyet "Az energetikai jellemzők és az ingatlanárak kapcsolata" című tanulmányuk fogalmazott meg.
Az ingatlanszektor szereplői számára a stratégiai döntéshozatalba integrált elemzések kulcsfontosságúak lehetnek a piaci helyzet kihívásainak kezelésében. Például a CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) alapú elemzés lehetőséget nyújt arra, hogy feltérképezzük, mely épületek érik el a kitűzött klímacélok határértékeit, és mikor várható, hogy ezek túllépik azokat. Az épületek alaposabb vizsgálata, valamint a projektek és tranzakciók gondos előkészítése elengedhetetlen. A szabályozási és piaci átmenetet azok a vállalatok tudják a legjobban kezelni, amelyek modern technológiákat alkalmaznak, mint például a BIM (Building Information Model) alapú energiaszámítás és hőtechnikai szimuláció, életciklus-elemzések, 3D épületszkennelés, valamint a klimatikus viszonyokat figyelembe vevő parametrikus tervezés. Ezen túlmenően a fejlett épületirányítási rendszerek (BMS), amelyek szenzorok tömegének adatait használják, szintén elengedhetetlenek a hatékony működéshez. Bár ezek a rendszerek kezdetben magas költségekkel járhatnak, a hosszú távú előnyök - mint az ingatlanok hatékonyabb üzemeltetése, a fizikai és erkölcsi tartósság növelése, valamint a jobb értékállóság - jelentős megtérülést ígérnek, ahogy a piac folyamatosan alkalmazkodik az új követelményekhez.
Bár nem minden ingatlanszektorban működő vállalat számára jelentkeznek az egyes kockázatok egyenlő súllyal, érdemes minden felmerülő veszélyt és lehetőséget vizsgálni, hogy a vállalat minden, számára lényeges kockázatot azonosítani és később kezelni tudjon. Az épületállomány lassú változása miatt hagyományosan lassan alkalmazkodó ingatlanszektorban különösen fontos az előre tervezés és a szükséges lépések időben történő megtétele a következő évtizedek kockázataira való felkészülés érdekében. A klímakockázati elemzések így hozzájárulhatnak a jobb hozamtermeléshez is.
