Az Otthon Start program valóban hasznos, de Európában számos más lehetőség is létezik, amelyek talán még kedvezőbbek.

A jövő évi választásokra készülődő kormány – többek között különféle osztogatások említése mellett – hónapok óta az ötvenmilliós, háromszázalékos lakáshitellel (Otthon Start Program) próbálja megváltoztatni a választói kedvet, és csökkenteni a Tisza Párttal szembeni hátrányát. Tegnap nyilvánosságra kerültek a szeptember elsejétől igényelhető kölcsön részletes feltételei, a legújabb fejleményekről pedig itt tájékozódhatnak.

Orbán Viktor, a Fidesz vezetője, aki eddig inkább a nemzetközi politikai színtéren igyekezett érvényesülni, mostanában egyre inkább a hazai belpolitikai ügyek felé fordul. A Harcosok órájában elmondta, hogy a kormány jelentős támogatással segíti a fiatalokat az első lakásuk megvásárlásában. Ráadásul büszkén hangsúlyozta, hogy szerinte ez a konstrukció egyedi Európában, ami még inkább felhívja a figyelmet a kormány szándékaira a fiatalok jövőjének alakításában.

A hitelkonstrukció feltételeit átnézők számára világossá válik, hogy az állítások nem tükrözik a valóságot. A hitelt nem csupán fiatalok vehetik igénybe, hanem bárki, mivel a feltételek között nincs életkorhoz kötött korlátozás. Ezért nem csupán fiatalok számára elérhető hitelprogramról beszélhetünk.

Kétségtelen, hogy a kormány gazdaságpolitikája számos hibát vétett, és ennek következtében a hazai kamatkörnyezet meglehetősen magas. Ennek ellenére a kölcsönök kamatozása viszonylag alacsony, ami valószínűleg sokakat ösztönöz majd arra, hogy részt vegyenek a programban. Figyelembe kell venni a gazdaság jelenlegi helyzetét és a drámaian megugrott költségvetési hiányt, ami azt jelenti, hogy hosszú ideig ez lehet az utolsó alkalom, amikor kedvező feltételek mellett lehet hitelt felvenni lakásvásárlás céljából. Továbbá nem szabad elfelejteni, hogy a piaci és a támogatott kamatok közötti különbség megfizetése a jövő generációira hárul, és ennek terhét a jelenlegi kormány fogja viselni a következő huszonöt évben. A következő kormánynak pedig a választási ígéretek mellett újabb terheket kell majd kezelnie a program kapcsán.

Érdemes azt is észrevenni, hogy az életkori korlátozás hiánya miatt, illetve mert a feltételek szerint az is jogosult a kölcsön felvételére, akinek az elmúlt tíz évben legfeljebb 50 százalékos ingatlantulajdona volt, a gazdagabbak előtt is megnyílik a kedvezményes hitel felvételének lehetősége. Nézzünk egy egyszerű példát. A jó körülmények között élő, néhány tízmilliós állampapírvagyonnal rendelkező ötvenes házaspár gyermekei már kirepültek, túlságosan nagy a családi ház, kisebb lakást szeretnének. Miután ingatlanjuk fele-fele arányban a házastársak nevén szerepel, bármelyikük jogosult a hitel felvételére. Eladják a családi házat, az ötvenmilliós kölcsönnel kisebb, olcsóbb lakást vesznek, a megmaradt pénzt hozzácsapják az állampapír vagyonhoz, és hozamból kényelmesen fedezik a törlesztőrészleteket, jó esetben még marad is belőle.

Nézzük meg, mi igaz a kormányfő másik állításából: tudomása szerint nincs hasonló konstrukció Európában. Amint a fenti példa is mutatja, abban valóban nincs párja, hogy nagyon enyhe feltételek mellett bárki, nemcsak az első lakás megvásárlására készülő fiatalok igényelhetik, hanem akár lakástulajdonnal rendelkezők is. Ez nem feltétlenül pozitív, hiszen így jelentős plusz keresletet generál, az pedig alapvető közgazdasági tétel, hogy ha a kínálat változatlan, akkor az árak emelkedni fognak, bármennyire tagadja is ezt a kormány.

A korábbi lakástámogatási programok esetében is hasonló tendenciák figyelhetők meg. A Bankmonitor elemzése alapján a 2015-ben bevezetett csok-támogatást követően egy év alatt országosan 12%-kal emelkedtek a lakásárak. Ezt követően a babaváró és csok-hitel bevezetése után 13%-os növekedést tapasztaltunk, míg a 2021-ben indított Zöld otthon program hatására a lakásárak 29%-kal emelkedtek. Most pedig a 2024-től elérhető csok plusz kamattámogatott hitel konstrukció is 17%-os növekedést idézett elő a lakáspiacon. A GKI elemzése arra figyelmeztet, hogy az Otthon Start Program újra fellendíti azokat a spekulatív tényezőket, amelyek a kínálati korlátok mellett hozzájárulnak az árak emelkedéséhez. A jelenlegi elemzői előrejelzések szerint a hitelprogram rövid időn belül akár 10%-os, egy éven belül pedig 15-20%-os lakásár-emelkedést is generálhat.

Hasonló következtetésre jutott Gergely Péter, a BiztosDöntés.hu szakértője. Szerinte egy éven belül 10-20 százalékos lakásárdrágulásra lehet számítani. Az emelkedés eltérő mértékű lehet az ország különböző régióiban. Ahol közel van a másfél milliós négyzetméterár, ott kisebb lehet drágulás mértéke, a legszegényebb országrészek esetén szintén kisebb áremelkedésre lehet számítani, de ott jövedelmi okokból. Ahol viszont magasak a keresetek és messze a másfél milliós négyzetméterár, nagyobb lehet a drágulás.

Gergely Péter szerint az évtizedes áremelkedés oka az, hogy a családtámogatási programok a keresleti oldalt támogatták, miközben a kínálat alig nőtt. Utóbbi a bizonytalan gazdasági környezet következménye. A végeredmény pedig az, hogy az áremelkedés következményeként a támogatások haszna az ingatlanfejlesztők, illetve a befektetési céllal vásárlók zsebébe került.

Amikor a nemzetközi lakáspiacra vetünk egy pillantást, érdekes párhuzamokat fedezhetünk fel. Az előző lengyel kormány, alig néhány hónappal a választások előtt, elindított egy lakáspolitikai programot, amely kedvező, két százalékos kamattal kecsegtetett, ám a feltételek jelentősen szigorúbbak voltak. Csak azok a 45 évnél fiatalabbak pályázhattak a hitelre, akik nem rendelkeztek lakástulajdonnal, ráadásul a kedvezményes kamat mindössze tíz évre volt érvényes. Ennek ellenére a program csak a piac egy szűk szeletét mozgatta meg, mégis 15 százalékos drágulást okozott, ami után fél év elteltével végül leállították a kezdeményezést. Lengyelországban jelenleg a lakásárak mérséklésére szociális és önkormányzati bérlakásépítési programok indításán dolgoznak. Erre a célra idén 2,5-5 milliárd zlotyt (230-460 milliárd forint) terveznek, céljuk pedig 15 ezer új lakás felépítése. Középtávon, 2030-ig összesen 45 milliárd zlotyt (4185 milliárd forint) kívánnak bérlakásépítésre fordítani. Nálunk is ez lehetne a lakásárak emelkedésének megfékezésére a leghatékonyabb megoldás, ám az elmúlt másfél évtizedben a kormány nem tett jelentős lépéseket ezen a téren.

Franciaországban szigorú feltételek mellett, de részben nulla százalékos kamatú hitellel támogatják az első lakásvásárlókat. Az Egyesült Királyságban 2021-ben indították el az úgynevezett First Home programot. Ebben az alacsony jövedelmű fiatalok vásárolhatnak a piaci értékénél harminc százalékkal csökkentve vagy akár féláron ingatlant, de itt is nagyon sok a korlátozó tényező, sokkal több és szigorúbb, mint az Otthon Start esetén. Ennek ellenére szakértők szerint zavart okoz a kereslet és kínálat egyensúlyában, és hosszabb távon emeli az árakat. Vagyis, ahol problémás a fiatal családok lakáshoz juttatása, ott a kormányok időről időre próbálnak célzottan és nagyobb kedvezmények segítségével beavatkozni a piaci folyamatokba, de csak óvatosan, a közgazdasági összefüggések figyelembe vételével.

Ha a fiatalok és első lakást vásárlók számára indított hitelprogramokat vizsgáljuk, megfigyelhetjük, hogy számos uniós országban lényegesen alacsonyabb kamatokkal juthatnak lakáshitelhez, mint a hazai Otthon Start Program keretein belül. Az Európai Központi Bank (EKB) május végi statisztikái alapján Máltán a lakáshitelek átlagos kamatlába csupán 1,88%, míg Bulgáriában 2,43%, Spanyolországban 2,71%, Finnországban 2,81%, Szlovéniában és Horvátországban 2,91%, Portugáliában pedig 2,96% volt. Ezzel szemben Magyarországon a piaci hitelkamat 6,91%, míg az Otthon Start Program keretein belül 3%-os kamatot kínálnak. Érdekes módon a francia (3,02%) és svéd (3,03%) hitelkamatok sem sokkal kedvezőtlenebbek. Ami a kötelező önrész mértékét illeti, az EKB 2021-es adatokat szolgáltatott, amelyeket az Oeconomus Gazdaságkutató gyűjtött össze. E szerint Horvátországban a fiataloknak 10%-os önrésszel kellett rendelkezniük első lakásuk megvásárlásához, míg az osztrák, belga és cseh fiataloknak hasonló feltételekkel kellett élniük. Hollandiában viszont a vásárláshoz egyáltalán nem volt szükség önrészre, ami jelentős könnyítést jelentett a fiatal lakásvásárlók számára.

Összegzésként megállapítható, hogy az Otthon Start Program keretében a lakáshitel igénylők viszonylag alacsony kamatokhoz juthatnak a hazai kamatszint kiemelkedően magas szintjéhez képest. Ennek ellenére a kamatok még mindig jelentősen kedvezőtlenebbek, mint számos más országban. A hazai kamatok magas szintje a kormány gazdaságpolitikájának gyenge teljesítményéből fakad. A magas államadósság, a költségvetési hiány, az elmaradó uniós támogatások, valamint a folyamatosan emelkedő kamatok miatt a külföldi befektetők a magyar állampapírokban rejlő kockázatokat mérlegelik, és csak magas kamatszintek mellett hajlandók befektetni. Pedig a külföldi részvétel elengedhetetlen a magyar államadósság finanszírozásához.