Hétvégi kikapcsolódásra szánt ingatlan? Fedezd fel a lehetőségeket!

Zártkerti ingatlan: mit jelent pontosan és mi is vele a gond?

A zártkerti ingatlanok eredetileg lakóövezetek peremén kialakult kertek, gyümölcsösök és szőlősök voltak, ahol a tulajdonosok gyakran hétvégi házikót emeltek. Ezek a telkek egykor elsősorban mezőgazdasági művelés céljából léteztek, de a gyakorlatban sok esetben lakóhelyként funkcionálnak. Például, gondoljunk egy tóparti telken elhelyezkedő nyaralóra, vagy egy hobbitelken felhúzott kis házra, amely a kerti eszközök tárolására szolgál. Ugyanakkor a Budapest környéki települések korábbi nyaralóövezeteiben található, elsődlegesen lakóhelyként használt kertes házak is ide tartoznak, amelyek a természet közelségét és a vidéki élet báját kínálják a városi élet forgatagával szemben.

Mi is rejlik a zártkerti ingatlanok problémáiban? Ezek a különleges külterületi egységek hosszú ideje a magyar ingatlanpiac "szélén" találhatóak. Jellemzően mezőgazdasági művelésre szánt területként vannak nyilvántartva, ami számos jogi és gyakorlati korlátot von maga után. A zártkerti ingatlanokon lévő épületek sok esetben gazdasági épületként szerepelnek a nyilvántartásban, ami komoly hátrányt jelent a potenciális vásárlók számára. Ez a besorolás megnehezíti a lakáshitel vagy családtámogatási kedvezmények igénybevételét, hiszen míg a zártkerti ház műszakilag megfelelhet egy lakóépület követelményeinek, a "gazdasági épület" minősítés miatt nem vehetünk fel rá hitelt, és egyéb támogatásokra sem számíthatunk. Továbbá, ezek az ingatlanok gyakran csak korlátozottan építhetők be, és fenntartásuk is plusz kötelezettségeket ró a tulajdonosokra, mint például a gyommentesítési kötelezettség vagy a művelési elvárások teljesítése. A zártkerti státuszú ingatlanok értékesítése ráadásul a földforgalmi törvény szigorú előírásaihoz kötődik, mint például a kifüggesztési kötelezettség és az elővásárlási jog, ami nemcsak lassítja az ügyintézést, hanem gyengíti a piaci pozíciót is. Így tehát, ha valaki zártkerti ingatlant vásárol, érdemes alaposan mérlegelni a potenciális nehézségeket és kötelezettségeket.

Mi fog átalakulni?

"Az ingatlannyilvántartási törvény júliusi módosítása lehetőséget fog biztosítani a zártkerti ingatlanok tulajdonosának a jogi helyzet rendezésére" - mondja Kovács Éva, a Jalsovszky ingatlanjogi csoportjának vezetője. Az új szabályok értelmében ugyanis - ha az adott önkormányzat erre rendeletben lehetőséget biztosít - a tulajdonos kérheti, hogy zártkerti ingatlanát vonják ki a művelési ágból és az mint "művelés alól kivett terület" kerüljön bejegyzésre.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a földhivatali nyilvántartás szerint is elismerik, hogy az adott ingatlant nem mezőgazdasági célra használják - így végre megszűnhet a használat és a jogi státusz közötti ellentmondás. További újdonság, hogy az átminősítés nem kizárólag a teljes ingatlanra, hanem annak egy meghatározott részére is kérelmezhető.

A június végén életbe lépett új szabályozás csupán egy keretet nyújt, amelynek részletes tartalmát egy kormányrendelet fogja kidolgozni. Fontos szerepet kapnak emellett a helyi önkormányzatok is, mivel ők döntenek arról, hogy településük mely területein engedélyezik az ilyen típusú eljárásokat.

Mit jelent ez a gyakorlatban?

A módosítás egyúttal biztosít egy keretet, amely kereteken belül lehetőséget teremt a helyi döntésekre. Amennyiben az önkormányzat él ezzel a lehetőséggel és rendeletben meghatározza az érintett övezeteket, a zártkerti tulajdonosoknak lehetőségük nyílik arra, hogy rendezni tudják ingatlanjaik státuszát. Ezzel elkerülhetik a földforgalmi szabályozásból eredő komplikációkat, és reálisabb áron értékesíthetik vagy hasznosíthatják birtokaikat.

Egy további kedvező tényező, hogy a művelési ágból való kivonás nem számít "más célú hasznosításnak", ami azt jelenti, hogy a földvédelmi járulék megfizetése alól is mentesülünk. Ez a gyakorlatban több százezer vagy akár milliós költségmegtakarítást is jelenthet egy-egy eset kapcsán.

Végül érdemes hangsúlyozni, hogy a kivett zártkertek a jövőben már nem esnek a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló jogszabály hatálya alá. Ennek következtében a "termőföldnek minősülő ingatlanok" esetében érvényes elővásárlási jog nem fog rájuk vonatkozni.

"A zártkerti ingatlanokkal rendelkező tulajdonosok számára fontos, hogy figyelemmel kísérjék saját településük önkormányzati rendeleteit. A művelés alóli kivonás lehetősége nem csupán a jogi helyzetük rendezését segítheti, hanem a területek könnyebb hasznosíthatóságát és kedvezőbb értékesítési lehetőségeit is elősegítheti" - hívja fel a figyelmet a Jalsovszky Ügyvédi Iroda ingatlanjogi szakértője.