Fontos átalakulás vár ránk a társasházak világában 2025-től: ez a változás minden olyan közös képviselővel rendelkező lakóközösséget érint, amelynek tagjai szeretnék élvezni a modernizáció előnyeit. - Pénzcentrum

A társasházi törvény értelmében a magyarországi társasházak közös képviselőinek és az intézőbizottsági elnököknek 2025. május 1-jéig kötelező regisztrálniuk magukat. Amennyiben ezt elmulasztják, a társasházi közgyűlés jogkörében azonnali hatállyal visszavonhatja a megbízásukat. A Pénzcentrum információi szerint ez a jogszabály körülbelül másfélmillió társasházat érint, és várhatóan a kötelezettek többsége nem kívánja kockáztatni pozícióját, de valószínű, hogy lesznek olyanok is, akik nem fogják teljesíteni ezt a kötelezettséget. Azonban felvetődik a kérdés, hogy mit lépnek a társasházak, ha elégedettek a választott tisztviselőikkel, de nem végeznek el egy kötelező nyilvántartást. A helyzet bonyolultabb, ha figyelembe vesszük, hogy a nyilvántartás hiánya esetén elveszíthetik ügyintézési jogkörüket. Kérdéses, hogy ilyenkor ki jogosult a közös költségek behajtására, illetve milyen intézkedéseket tehetnek a közvetlen veszély elhárítása érdekében. Az új szabályozás tehát nemcsak adminisztratív kihívásokat, hanem komoly felelősségi kérdéseket is felvet a társasházak működésében.

A jogszabály egyértelműen kijelöli a kitűzött célt – mondta el a Pénzcentrumnak Kiss Balázs Károly ügyvéd. A társasházi tisztségviselők nyilvántartásának bevezetése arra irányul, hogy a közösség ügyintézéséért felelős személyek meghatározott adatai országos szinten nyilvánosan elérhetők legyenek, ezáltal elősegítve a társasházak működésének átláthatóságát. Emellett a jegyző által gyakorolt törvényességi felügyelet hatékonyságának növelésére is szolgál, valamint támogatja a társasházak és a közösség jogait és kötelezettségeit érintő hatósági eljárások során a megfelelő kommunikációt.

A közgyűlés által megválasztott közös képviselő, valamint az intézőbizottság elnöke kizárólag abban az esetben láthatja el a közösség ügyeinek intézését, ha az ingatlanügyi hatóság az erre vonatkozó kérelmük alapján hivatalosan is bejegyezte a tisztség keletkezését az ingatlan-nyilvántartásba, konkrétan a társasház törzslapjára.

Felmerül a kérdés, hogy a társasházi közgyűlés mindig érvényesíti-e ezt a gyakorlatot, vagy csupán felesleges formaságnak tekinti az egész nyilvántartási eljárást. A szakértő hangsúlyozta, hogy a törvényes működés alapelveit mindenek felett figyelembe kell venni, és a törvényes működéshez szükséges feltételek garantálása elengedhetetlen. Ezt nem lehet figyelmen kívül hagyni pusztán azért, mert a közösség esetleg valamit felesleges formalitásnak vélelmez.

Nagy Zoltán ügyvéd a Pénzcentrumnak elmondta: azt, hogy a társasházi közgyűlés azonnali hatállyal vonja vissza a megbízatást, nem lehet közgyűlés kötelezettségévé tenni, hiszen ez egy végrehajthatatlan előírás lenne. A társasház mindenesetre kap egy lehetőséget, hogy a "trehány", jogszabályt sértő közös képviselőt elmozdítsa. Ha viszont elégedettek és/vagy puszta formalitásnak gondolják a kötelezettség teljesítését, akkor egyelőre nem látni, hogy miként kerül be a nyilvántartásba az adott közös képviselő.

Kiss Balázs Károly szerint a nyilvántartásnak az alábbi adatokat kell tartalmaznia:

Érdekes helyzet alakult ki a társasházi tisztségviselők nyilvántartásának kötelezettsége körül, hiszen a kormányzat 2024. október 1-jére tolta ennek bevezetését, türelmi időszakként pedig 2025. május 1-jét jelölte meg. De mi lehetett az oka ennek a türelmi határidőnek? A Magyar Közlönyben a vonatkozó rendelet 2023 szeptemberében jelent meg, ami azt jelenti, hogy a társasházaknak egy év állt rendelkezésükre a nyilvántartásba vételre. Nagy Zoltán véleménye szerint ez már a sokadik halasztás, és kétségei vannak afelől, hogy ez az utolsó lesz. Hasonló sorsra jutott több jogszabály is, amelyek még várakoznak arra, hogy végre életbe lépjenek. Például az új ingatlan-nyilvántartási törvény is ebbe a kategóriába tartozik, és nem tartja kizártnak, hogy a két jogszabály hatálybalépése szoros összefüggésben áll egymással, mintha csak "bevárnák" egymást.

Ha a megbízatás visszavonására sor kerül, a közgyűlési határozatokkal szemben bírósági lépésre van lehetőség. Ebben az esetben a közös képviselőnek a határozat meghozatalát követő 60 napon belül kell bírósághoz fordulnia, hogy kérheti a határozat érvénytelenségének megállapítását. Fontos megjegyezni, hogy jegyzőhöz nem lehet fordulni, mivel az ő hatásköre a törvényességi felügyelet, ami nem jelenti a határozatokkal kapcsolatos fellebbezési fórumot.

Az egyik leglényegesebb kérdés, ami felmerül, ha a közgyűlés visszavonja a közös képviselő megbízatását, hogy mi történik az elmaradt közös költségek behajtásával. Ki fogja ezt a feladatot ellátni? A közös költségek beszedése elsősorban a társasház közös képviselőjének a felelőssége. Ő az, aki először írásos emlékeztetőt küld a tartozásokról, majd ezt követően fizetési felszólítást is, természetesen meghatározott határidővel. A legcélszerűbb megoldás ebben az esetben a fizetési meghagyás kibocsátása, amely hatékony eszköz lehet a követelések érvényesítésére.

Hogyan alakul a társasházi közös költség behajtása, ha valaki nem tudja igazolni jogosultságát, és ha jövő májusig nem intézi el a nyilvántartását? Vajon van-e joga a közös költséget behajtani ezekben az időszakokban? Nagy Zoltán véleménye szerint, ha a társasháznak van közös képviselője, akkor a helyzet viszonylag problémamentes. Azonban, ha közös képviselő hiányában áll a társasház, akkor gyakorlatilag képviselet nélkül marad. Ez a helyzet azt is magával hozza, hogy a közös költségek követelésének érvényesítése is megakadhat. Elképzelhető, hogy a társasház közvetlenül felhatalmaz egy jogi képviselőt a közös költség behajtására, de a szakértő ezt a megoldást sem tartja egyértelműen ideálisnak vagy kívánatosnak.