Elkeseredett magyarok számosasága úgy véli, hogy szinte lehetetlen saját otthonra szert tenni.

2024-re Magyarország ingatlanpiaca körülbelül 4,6 millió lakást számlált, míg a háztartások száma körülbelül 4 millióra rúgott. Első pillantásra ez a helyzet azt sugallhatja, hogy lakhatási problémák nem létezhetnek. Azonban a tényleges adatok egy másik, aggasztóbb képet festenek! Jelenleg körülbelül 572 ezer lakás áll üresen, ebből 161 ezer a fővárosban található. A probléma gyökere abban rejlik, hogy ezek a lakások gyakran nem a megfelelő helyen helyezkednek el, és sok esetben a minőségük sem felel meg a potenciális keresletnek. Továbbá, nemcsak a lakhatás iránt érdeklődők keresnek ingatlanokat, hanem a befektetők is aktívan vásárolnak, ahogy azt a GKI elemzése is rávilágít.

Budapesten az elmúlt években az újlakás vásárlások 30-50 százalékát a befektetők adták. Ráadásul a lakások 90 százalékában a tulajdonos lakik, és csak körülbelül 10 százalékukat adják bérbe. Ezen belül a szociális bérlakások aránya csupán 3 százalékpont, számuk évek óta lassan, de fokozatosan csökken. Ez a torz szerkezet hozzájárul a lakhatási válsághoz, amit a hajléktalanság tartós jelenléte, az agglomerációba való kiköltözés, vagy a kilátástalan lakhatás miatti külföldre távozás is jelez.

2015 és 2024 között a magyar lakáspiacon drámai áremelkedés figyelhető meg, hiszen az ingatlanárak közel háromszorosukra nőttek. Ez a helyzet különösen nehézséget jelent a fiatalok és az alacsonyabb jövedelmű rétegek számára, akik így kiszorulnak a piacról. Miközben a kereslet töretlen, az új lakások építése drámai mértékben visszaesett. Érdemes megemlíteni, hogy a lakásépítések arányát tekintve Magyarország jelentősen lemarad a környező országokhoz képest: például Lengyelországban négyszer annyi új lakás épült, mint nálunk, de Csehország és Szlovákia is előrébb jár ezen a téren.

Az építkezések világát gyakran sújtják a szabályozási változások, amelyek nemcsak a folyamatokat bonyolítják, hanem a beruházók bizalmát is aláássák. Az áfa mértékének többszöri módosítása és a jogszabályok kiszámíthatatlansága komoly kihívások elé állítja a fejlesztőket. Az utóbbi években világosan megfigyelhető, hogy az új építkezések száma folyamatosan csökken, 2024-re pedig nyolcéves mélypontra süllyedt. E helyzet miatt a piacon egyre kevesebb új lakás áll rendelkezésre, így a kereslet a használt ingatlanok felé irányul, különösen Budapesten. Ez a tendencia tovább növeli az árakat, ami újabb nehézségeket okoz a lakásvásárlók számára.

Az utóbbi években különféle állami lakástámogatási programok váltak elérhetővé, mint például a CSOK, a kamattámogatott hitelek, a Babaváró hitel, a kedvezményes áfa az új lakásokra, valamint a CSOK Plusz. Ezek a kezdeményezések elsősorban a családos, középosztálybeli vásárlók számára nyújtottak segítséget, miközben a legnagyobb szükségben lévő rétegek gyakran kimaradtak a támogatásokból. Azok, akiknek nem volt elegendő önerejük vagy jövedelmük, rendszerint nem tudtak élni a rendelkezésre álló lehetőségekkel. Emellett a támogatások a lakásárak emelkedéséhez is hozzájárultak, mivel a fokozódó keresletre a kínálat nem tudott megfelelően reagálni.

Az állami megrendelések a legnagyobb szereplővé tették az építőiparban, ami jelentős kapacitásokat vont el a lakásépítési projektek elől. A lakáshitelek hozzáférhetősége szintén kulcsfontosságú tényező. Az előző évek alacsony kamatszintjei kedveztek a hitelfelvételi kedvnek, és amikor a kamatok emelkedni kezdtek, sokan igyekeztek minél előbb hitelhez jutni. 2024-re a lakáshitel-kihelyezés mértéke több mint kétszeresére nőtt. Ráadásul nem csak egyéni vásárlók, hanem kis- és középvállalkozások is egyre gyakrabban fektetnek be lakóingatlanokba, ezáltal tovább növelve a keresletet – állítja a GKI tanulmány.

Az új lakások megépítése manapság egyre inkább pénzügyi kihívások elé állítja a fejlesztőket. Az építőanyagok költségei folyamatosan emelkednek, miközben az energiaárak és a munkabérek is felfelé tendálnak. Ezen kívül a környezetvédelmi előírások szigorodása további terheket ró a kivitelezőkre. Mindezek a tényezők természetesen közvetlen hatással vannak a lakásárakra is. Ráadásul az infláció kettős hatást gyakorol a lakáspiaci folyamatokra, tovább bonyolítva a helyzetet.

Az ingatlanpiac dinamikája napjainkban egy érdekes kettősséget mutat. Egyrészről, a pénzromlás következtében az ingatlanok értéke "papíron" folyamatosan emelkedik, ami igencsak vonzó lehet a befektetők számára. Másrészről, a lakásárak növekedése mellett a keresetek emelkedése egyre visszafogottabb ütemben történik, így a vásárlóerő gyengülése miatt a befektetési szándékok nem mindig találkoznak a valós piaci lehetőségekkel. Ezen a helyzeten próbál segíteni például a 200 milliárd forintos állami tőkealap, amelyet kifejezetten lakásépítési célokra állítottak fel, és amely várhatóan hozzájárul a piaci kínálat bővítéséhez.

Az idei év első hónapjai alapján a tavalyi trend folytatódása látszik a lakáspiacon, de a tranzakciószám már alig változik. A CSOK Plusz, illetve az egyéb ideiglenes szabályozóváltozások (a nyugdíjcélú megtakarítások, illetve a SZÉP-kártya igénybe vételi lehetősége lakáscélú felhasználás esetén) volumenük miatt nem ösztönzik a lakáspiac keresleti oldalát, de az árpszichózist igen. Több új lakásépítési engedélyt adtak ki, de ez nem mindig váltódik építésre. A befektetői kereslet élénk, a kínálat pedig korlátozott.

Az árak várható emelkedése nem egységesen fog megvalósulni: a nagyobb városokban, mint például Budapest, Győr vagy Debrecen, valószínűleg továbbra is drágulásra számíthatunk, míg a kisebb települések esetében akár árcsökkenés is lehetséges. Amennyiben nem történnek hatékony beavatkozások, a lakhatási válság tovább mélyülhet. Ennek orvoslásához elengedhetetlen egy jól átgondolt támogatási rendszer, bérlakás-fejlesztési programok, valamint egy hosszú távú lakáspolitikai koncepció kidolgozása. Ha ezek a lépések elmaradnak, a társadalmi egyenlőtlenségek fokozódni fognak, és egyre több ember számára lesz elérhetetlen a saját otthon álma.